Dans une location, la frontière est parfois mal définie entre les travaux à la charge du propriétaire et ceux à la charge du locataire. Ce problème de distinction est à la source de beaucoup de litiges. En règle générale, le propriétaire s’occupe des travaux de grande ampleur. Quant au locataire, il se doit de maintenir en bon état le logement, et d'effectuer pour cela des petites réparations locatives. On vous explique.
Avant la location
Le propriétaire mettant son logement en location doit répondre de certaines obligations envers son locataire et présenter un bien aux normes. Ensuite, l'état des lieux (d'entrée puis de sortie) joue un rôle essentiel dans la détermination de la responsabilité du locataire.
Les obligations du propriétaire bailleur
Un propriétaire bailleur a l’obligation légale de proposer à son futur locataire un logement décent.Ildoit répondreà des critères fixés par la loi.
La sécurité et la santé du locataire ne doivent pas être mises en danger. Le diagnostic électrique et le diagnostic gaz doivent être aux normes. Ces derniers sont réalisés par un professionnel et valables 3 ans. Ils sont ajoutés par la suite au contrat de bail et à la disposition du locataire pendant toute la durée de la location. D’autres diagnostics sont également à fournir selon certaines conditions comme pour le diagnostic amiante et l’exposition au plomb.
Le logement doit être étanche par la toiture, les portes et les fenêtres. Les escaliers, balcons et rampes doivent être sécurisés. L’aération doit être optimale pour éviter l’apparition de moisissures et une dégradation hâtive du logement. Donc si le locataire constate des taches sur les murs ou des infiltrations d’eau, les travaux seront à la charge du propriétaire.
Obligation du propriétaire: la peinture Le propriétaire est obligé par la loi du 6 juillet 1989 à proposer un logement dont l'état de la peinture est "décent". La loi n'est pas plus précise. Une grille de vétusté peut permettre d'évaluer objectivement l'état de cette peinture.
L’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie
Les états de lieux sont des documents officiels attestant de l’état du logement de manière précise. Ils sont réalisés avant le début de la location et lorsqu’elle prend fin. Au moment de la remise des clés en fin de location, on confronte l’état des lieux d’entrée à l’état des lieux de sortie.
- L’état des lieux d’entrée est une étape cruciale avant de prendre possession d’une location. Le document sera ensuite joint au contrat de bail avec les documents annexes et les diagnostics. Il ne faut omettre aucun détail même si certains peuvent sembler insignifiants pour éviter les mauvaises surprises.
- L’état des lieux de sortie constate l’état du logement et son évolution après l’occupation du locataire. Pendant la confrontation avec l’état des lieux d’entrée, si des anomalies supplémentaires sont constatées, le propriétaire peut réclamer un dédommagement et pourra conserver une partie ou l'intégralité du dépôt de garantiepour financer les travaux de réparation. C’est une somme versée au bailleur par le locataire à son arrivée dans le logement pour prévenir d’éventuels imprévus : loyers impayés, dégâts, etc.
Les travaux dans une location : qui paie quoi ?
Les deux parties évaluent s’il s’agit d’usure normale, également appelée vétusté, ou de dégradations causées par le locataire et donc suite à une usure anormale, dite excessive. Pour cela, il est conseillé d'utiliser une grille de vétusté.
Les travaux à la charge du propriétaire
Le propriétaire prendra à sa charge les travaux liés à une usure normale du logement : la vétusté. Cela veut dire que la dégradation a été causée par le temps et une utilisation normale. Les éléments ne doivent pas avoir subide dégradations et doivent avoir été correctement entretenus. La vétusté n’a pas de réglementation spécifique et est simplement déterminée par une durée de vie pour les divers meubles, biens, installations présents dans le logement, qu’il s'agisse d'une location meublé ou d'une location non meublée.
Si des fuites d’eau, des pannes électriques à répétitions se produisent, ou que le bâtiment présente des vices (fissures, infiltrations, etc) ces éléments sont aussi à la charge du propriétaire ou de la copropriété. Les gros travaux de peinture et de remise à neuf du logement sont donc à la charge du propriétaire.
Les travaux à la charge du locataire
Les travaux à la charge du locataire sont donc ceux concernant les dommages causés par une usure anormale ou excessive. On se base sur la durée de vie des éléments. Certains sont évidents, comme par exemple les dessins d’un enfant sur les murs. Si le locataire est soumis à un contrat de location meublé, l’état d’usage des meubles est bien évidemment pris en compte et évalué. Il prendra à sa charge les éventuelles dégradations sur les meubles. Sont aussi à la charge du locataire la peinture de murs jaunis par la fumée de cigarette ou encore les traces laissées par les animaux de compagnie. Il devra si nécessaire reboucher des trous dans les murs ou réaliser des ajouts de peinture à certains endroits. Il peut pour cela faire appel à des artisans qualifiés.
Il doit donc se porter extrêmement attentif lors de l’état des lieux d’entrée au moment de la signature du contrat de bail, pour ne manquer aucun élément qui pourrait lui être reproché au lorsque son bail de location prend fin au moment de l’état des lieux de sortie.
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