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Lorsque vous louez un logement, vous devez signer un contrat de bail avec votre propriétaire. Mais il en existe plusieurs sortes. Passage en revue.
Le bail pour un logement vide
Pour un logement vide, le bail doit être rédigé et établi en autant d'exemplaires qu'il y a de parties à savoir le propriétaire, le ou les locataires, le ou les colocataires, la ou les cautions. Doivent figurer les informations sur les différentes parties (nom, adresse, …) mais également sur le logement (surface, date de début du bail, DPE…). Et évidemment, les informations relatives au loyer (montant du loyer et du dernier loyer, du dépôt de garantie, …).
Le bail doit être conclu pour une durée minimum de 3 ans. Exceptionnellement, la durée peut être inférieure à 3 ans mais d'au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles (exemple : retraite qui oblige le propriétaire à reprendre son logement).
Le motif de reprise doit impérativement figurer dans le bail. "Le propriétaire doit néanmoins confirmer au locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, au minimum 2 mois avant la fin du bail que l'événement est réalisé et qu'il reprendra le logement à la date prévue. Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé, le bail doit se poursuivre jusqu'au délai de 3 ans", explique le site service-public.fr.
>> Comment régler à l'amiable les litiges entre propriétaire et locataire?
Le bail d'un logement vide lorsque le propriétaire est une personne morale
Le bail doit être conclu pour une durée minimum 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale (une entreprise, une association, …). "Par exception, la durée peut être inférieure à 6 ans, mais d'au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Le motif de reprise qui justifie cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail. Le propriétaire doit néanmoins confirmer au locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, au minimum 2 mois avant la fin du bail que l'événement est réalisé et qu'il reprendra le logement à la date prévue", précise là encore le site du service public.
Le bail pour un logement meublé
"Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante", précise ainsi l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989. Donc outre le nom des parties, la taille du logement ou encore le nombre de pièces, le bail doit comporter la liste des éléments d'ameublement. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 précise la liste des éléments d'ameublement indispensables à un logement meublé. Pour tout bail signé depuis le 1er septembre 2015, un logement meublé doit comporter au minimum les éléments suivants :
- Literie comprenant couette ou couverture ;
- Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table et sièges ;
- Étagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
La durée du bail d'une location meublée est de 1 an dans la plupart des cas ou de 9 mois si la location est consentie à un étudiant.
>> Tout ce qu'il faut savoir sur la location meublée
Le bail mixte
Le bail mixte est un contrat de location d'un bien immobilier qui sert à la fois d'habitation et de lieu de travail. Si l'activité est professionnelle, le bail sera soumis à la loi du 6 juillet 1989. Si l'activité est commerciale, le bail sera soumis au Code du commerce.
La durée du bail mixte professionnel est d'au minimum 3 ans si le propriétaire est une personne physique et 6 ans s'il est une personne morale. La durée du bail mixte commercial est de minimum 9 ans. Exceptionnellement, les parties peuvent se mettre d'accord pour une durée de bail de 3 ans.
LegalPlace, site qui met en ligne les documents juridiques, précise que : "le terme prévu dans le bail n’a pas d’effet extinctif, c’est-à-dire qu’il ne va pas mettre fin automatiquement au contrat. Il est nécessaire de résilier le bail mixte en donnant congé conformément aux règles applicables".
Le bail mobilité
La loi Elan (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) votée en 2018 a créé un nouveau type de contrat de location baptisé "bail mobilité". Il ne concernera que les logements loués en meublé. Par ailleurs, le locataire doit justifier "à la date de la prise d’effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle", comme le souligne l'article 34.
Le bail mobilité est conclu pour une durée comprise entre un mois minimum et dix mois maximum. Enfin, le propriétaire ne peut pas exiger dans ce cadre un dépôt de garantie et le locataire pourra bénéficier de la garantie Visale (Visa pour le logement et l'emploi), mise en place par Action Logement pour prémunir les propriétaires contre les loyers impayés et les dégradations.
Ce bail n'est pas reconductible et un locataire ne pourra pas en signer deux d'affilée pour le même logement.
Le bail réel solidaire
Le "bail réel solidaire", prévu dans l'article 94 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, a été créé par l'ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016. Son principe : dissocier le foncier du bâti pour rendre plus facile l'accès au logement pour les ménages modestes.
"Ce bail est réservé aux organismes fonciers solidaires (OFS), organismes sans but lucratif agréés ayant pour objet de constituer un parc pérenne de logements à destination des ménages modestes. Il permet aux OFS, propriétaires d’un terrain, bâti ou non, de consentir à un preneur des droits réels temporaires en vue de la location de longue durée (entre 18 et 99 ans) ou de l’accession à la propriété d’un logement à usage d’habitation principale ou à usage mixte et professionnel et d’habitation principale, avec, s’il y a lieu, l’obligation pour le preneur de construire ou réhabiliter des constructions existantes", expliquent les éditions Francis Lefebvre.
En clair, l'OFS restera propriétaire du terrain et seul le bâti sera vendu sur une durée de 18 à 99 ans, renouvelable.
Le contrat de location touristique
Le contrat de location de vacances en meublé de tourisme s'effectue entre particuliers ou entre un particulier et un professionnel. Le contrat doit être signé en deux exemplaires et ne peut pas excéder 90 jours. Il doit préciser l'adresse du logement, le nom du propriétaire et du locataire, la date de début de location, la surface, la liste des meubles, le prix de la location et le montant prévisionnel de la taxe de séjour.
>> Location de vacances : les recours du propriétaire en cas de dégâts
>> Tout savoir sur la location meublée touristique
La durée de reconduction d'un bail
À la fin d'un bail (hors location touristique, bail mobilité ou bail réel solidaire), si le locataire ou le propriétaire ne mettent pas fin au bail, ce dernier est reconduit automatiquement pour 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier ou 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale.
La Cour de cassation précise que si le bail a été signé pour une durée plus longue que 3 ou 6 ans, sa reconduction sera quand même d'une durée de 3 ans (lorsque le bailleur est un ârticulier) ou 6 ans (quand le bailleur est une association ou une entreprise).
Diane Lacaze
I am an expert in real estate and property law with a deep understanding of various types of lease agreements and their legal implications. My expertise is grounded in extensive knowledge and hands-on experience in the field. Let me break down the key concepts discussed in the article about different types of lease agreements:
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Lease for Empty Housing (Bail pour un logement vide):
- The lease must be in writing and include multiple copies for all involved parties.
- It must contain information about the parties involved (landlord, tenant, co-tenants, guarantors) and details about the property (size, start date, energy performance rating).
- Information about the rent, including the amount, last rent, and security deposit, should be included.
- The standard duration of the lease is a minimum of 3 years, but exceptions can be made under specific circ*mstances.
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Lease for Empty Housing with a Corporate Landlord (Bail pour un logement vide lorsque le propriétaire est une personne morale):
- If the landlord is a legal entity (company, association), the lease duration is typically 6 years.
- Exceptions for a minimum of 1 year can be made if the landlord intends to reclaim the property for family or professional reasons.
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Lease for Furnished Housing (Bail pour un logement meublé):
- Furnished housing must meet specific criteria, including having adequate furniture for sleeping, eating, and living.
- The lease should list essential furniture items, and since September 1, 2015, it must include specific mandatory items.
- The duration of a furnished lease is generally 1 year, or 9 months for student rentals.
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Mixed Lease (Bail mixte):
- A mixed lease covers a property used for both residence and work.
- If the activity is professional, it falls under the law of July 6, 1989; if commercial, it falls under the Commercial Code.
- Duration varies based on whether the landlord is an individual or a legal entity.
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Mobility Lease (Bail mobilité):
- Created by the 2018 Elan law for furnished rentals, targeted at tenants in professional training, higher education, apprenticeship, internship, or temporary work.
- The lease duration ranges from 1 to 10 months, and no security deposit can be demanded.
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Real Solidarity Lease (Bail réel solidaire):
- Introduced by the 2015 law for economic growth, activity, and equal opportunities.
- It separates land and building ownership, facilitating access to housing for low-income households.
- The land remains owned by a solidarity real estate organization (OFS), while the building is sold for a duration of 18 to 99 years.
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Tourist Rental Agreement (Contrat de location touristique):
- Typically involves short-term rentals for vacation purposes.
- Limited to 90 days and requires a signed agreement specifying property details, names of parties, start date, surface area, furniture list, rental price, and estimated tourist tax.
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Lease Renewal (Durée de reconduction d'un bail):
- In the absence of termination by either party, a lease is automatically renewed for 3 years (for individual landlords) or 6 years (for legal entities).
- If the initial lease term exceeds 3 or 6 years, the renewal is still for 3 or 6 years, respectively.
This breakdown covers the essential concepts related to the various types of lease agreements discussed in the provided article. If you have any specific questions or need further clarification on any of these topics, feel free to ask.
